Como financiar um imóvel: entrada, FGTS, SAC ou Price e as etapas até as chaves
Financiar um imóvel é contratar uma dívida longa, com garantia no próprio imóvel. Por isso o banco analisa você, o imóvel e o vendedor antes de liberar o dinheiro — e cada uma dessas análises tem documentos e custos.
Este guia explica as decisões que estão nas suas mãos e as etapas que dependem do banco. Ele não traz taxas de juros: elas mudam com frequência e dependem do banco, do programa e do seu perfil. Quem define a taxa e o valor aprovado é sempre o banco.
A entrada
O banco financia uma parte do valor do imóvel; o restante é a entrada, paga com recursos próprios. A proporção máxima financiada varia conforme o banco, o tipo de imóvel e o programa habitacional, e o valor considerado é o da avaliação feita pelo banco — que pode ser diferente do preço pedido.
Quanto maior a entrada, menor a dívida, menor a parcela e menos juros no total. Vale simular mais de um cenário antes de decidir.
O FGTS
O saldo do FGTS pode ser usado na compra de imóvel residencial, como parte da entrada ou para amortizar e reduzir parcelas, desde que as regras do fundo sejam cumpridas.
Entre as condições principais estão ter ao menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos, não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não ter outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação. Confirme as regras atualizadas com o banco antes de contar com esse dinheiro.
SAC ou Price
São as duas formas mais comuns de calcular as parcelas. Na tabela SAC, a amortização da dívida é igual todo mês e os juros caem com o tempo, então a parcela começa mais alta e vai diminuindo. Na tabela Price, a parcela é constante, mas no começo a maior parte dela é juros, e a dívida cai mais devagar.
Em geral, a SAC exige uma renda maior no início e resulta em menos juros no total; a Price cabe com mais facilidade no orçamento dos primeiros anos. Compare as duas na simulação do banco.
Compare o custo efetivo total, não só a taxa
A taxa de juros é só uma parte do custo. O custo efetivo total (CET) inclui também os seguros obrigatórios do financiamento habitacional — morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel —, tarifas e outros encargos. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CETs diferentes.
Os bancos também costumam limitar a parcela a uma fração da renda bruta familiar, e esse limite define o valor máximo que você consegue financiar.
Os custos além da entrada
Separe dinheiro para o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, cuja alíquota varia de cidade para cidade; para a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco; e para o registro do contrato no cartório de registro de imóveis. O contrato de financiamento bancário costuma ter força de escritura pública, o que em geral dispensa a escritura em tabelião — mas o registro continua sendo obrigatório.
As etapas, na ordem
Conhecer a sequência ajuda a não assinar nada fora de hora — por exemplo, um compromisso de compra com prazo curto antes de saber se o crédito foi aprovado.
- Simulação: com renda, entrada e prazo, para saber quanto cabe.
- Aprovação de crédito: o banco analisa sua renda e seu cadastro.
- Escolha do imóvel e proposta ao vendedor, com o financiamento previsto nas condições.
- Avaliação do imóvel por um engenheiro indicado pelo banco.
- Análise jurídica: documentos do vendedor e do imóvel, como a matrícula atualizada e certidões.
- Assinatura do contrato com o banco.
- Registro no cartório e liberação do dinheiro ao vendedor.
Onde a imoveasy entra
A Ana faz uma simulação inicial a partir da sua renda e da entrada disponível e procura imóveis que caibam nessa conta. É um ponto de partida para conversar com o banco, não uma aprovação de crédito. Na proposta, o corretor ou a imobiliária responsável pelo imóvel conduz a negociação e a documentação com você e com o vendedor.