Reajuste do aluguel: IGP-M, IPCA e como fazer a conta
Todo ano, no aniversário do contrato, o aluguel pode ser corrigido por um índice de preços. O reajuste não é um aumento que o proprietário decide na hora: ele segue o índice e a periodicidade que estão escritos no contrato que vocês assinaram.
Entender a conta evita duas situações comuns: pagar a mais por um cálculo errado e ser pego de surpresa por um valor que já estava previsto desde a assinatura.
Uma vez por ano, pelo índice do contrato
A legislação econômica brasileira não permite reajuste com periodicidade menor que um ano. Por isso o padrão é a correção anual, contada a partir da data de início do contrato.
O índice também é escolhido no contrato. Os mais usados são o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, e o IPCA, calculado pelo IBGE e usado como índice oficial de inflação. Há ainda contratos que usam o IVAR, um índice da FGV que acompanha a variação dos aluguéis residenciais.
Se o contrato não disser qual índice usar, o reajuste fica sem base clara e precisa ser negociado. Antes de assinar, confira se a cláusula de reajuste diz o índice, a periodicidade e a data-base.
Como calcular o reajuste
A conta usa a variação acumulada do índice nos doze meses anteriores ao aniversário do contrato. O acumulado não é a soma das variações mensais: ele é composto, ou seja, cada mês incide sobre o resultado do mês anterior.
Na prática, você não precisa fazer a composição à mão. As instituições que calculam os índices divulgam o acumulado em doze meses, e a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, faz a correção de valores por índice e período.
- Passo 1: identifique no contrato o índice e o mês de aniversário.
- Passo 2: pegue a variação acumulada do índice nos doze meses anteriores a esse mês.
- Passo 3: multiplique o aluguel atual por um mais a variação. Exemplo: aluguel de R$ 2.000 e acumulado de 4,5% resulta em 2.000 × 1,045 = R$ 2.090.
- Passo 4: confira se o contrato fala em arredondamento e a partir de qual boleto o novo valor vale.
E quando o índice fica negativo?
Já houve anos em que o IGP-M acumulado ficou negativo. Nesses casos, aplicar o índice reduziria o aluguel. Alguns contratos preveem expressamente o que fazer — manter o valor ou aplicar a redução —, e outros são omissos.
Quando o contrato não resolve, a saída é conversar. Muitos proprietários aceitaram trocar de índice ou congelar o valor naquele ano, e registrar o combinado por escrito evita discussão no ano seguinte.
Reajuste não é revisão
O reajuste só corrige a inflação do índice. A revisão é outra coisa: depois de três anos de contrato ou do último acordo sobre o valor, proprietário ou inquilino podem pedir que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado — por acordo ou, se não houver acordo, na Justiça.
Por isso, num contrato longo, o aluguel pode ficar abaixo ou acima do que imóveis parecidos pedem na mesma região. Para ter uma referência, veja o preço pedido por metro quadrado no bairro.
O índice passado não é previsão
Ao planejar o orçamento, é tentador olhar o acumulado deste ano e supor que o reajuste do ano que vem será igual. Não será necessariamente. O acumulado é uma referência do que aconteceu, não uma previsão do que vai acontecer.
Quando a imoveasy mostra o reajuste ao inquilino, ela exibe o índice, o período usado e a conta feita, e trata o número mais recente como referência — nunca como o valor garantido do próximo reajuste.
Dicas antes de assinar
Compare o índice proposto com os outros e pergunte se há espaço para trocar. Leia a cláusula de reajuste inteira, incluindo o que acontece com índice negativo. E guarde a data de aniversário na agenda: o reajuste aplicado fora da data ou com o índice errado pode ser contestado com o próprio contrato em mãos.