Quanto custa alugar um imóvel: o que entra na conta além do aluguel

O custo de todo mês

Some três itens antes de decidir se o imóvel cabe no seu orçamento. O primeiro é o aluguel. O segundo é o condomínio, quando o imóvel fica em prédio ou condomínio fechado. O terceiro é o IPTU, que é um imposto anual da prefeitura e costuma ser dividido em parcelas.

A lei coloca o IPTU por conta do proprietário, mas permite que o contrato transfira esse pagamento ao inquilino — e, na prática, a maioria dos contratos transfere. Por isso vale perguntar o valor do IPTU antes da visita e dividir o total anual por doze para ter uma ideia do peso mensal.

Na ficha de cada imóvel da imoveasy, o custo mensal soma aluguel, condomínio e IPTU quando o anunciante informou os três. Quando algum deles não foi informado, a ficha mostra o total como “a partir de”, porque um valor desconhecido nunca deve ser somado como zero.

• Aluguel: o valor combinado no contrato, reajustado uma vez por ano.
• Condomínio: as despesas ordinárias do prédio, como limpeza, portaria, água das áreas comuns e manutenção.
• IPTU: imposto municipal; confira no contrato se ele ficará por sua conta.
• Contas de consumo: luz, gás, água individual e internet, que dependem do seu uso.

Condomínio: o que é seu e o que é do proprietário

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) separa as despesas do condomínio em dois grupos. As despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento do dia a dia, ficam com o inquilino. As despesas extraordinárias, que valorizam ou recuperam o prédio, ficam com o proprietário.

Entram como extraordinárias, por exemplo, obras de reforma da estrutura, pintura da fachada, instalação de equipamentos novos de segurança e a formação do fundo de reserva. Se o boleto do condomínio vier com uma chamada extra para obra, pergunte de que se trata antes de pagar: ela pode ser do proprietário.

A garantia: só uma, e com limite

Quase todo contrato de aluguel tem uma garantia, que protege o proprietário se o aluguel deixar de ser pago. A lei prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Duas regras são importantes. A primeira: o proprietário pode exigir apenas UMA modalidade no mesmo contrato — pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é proibido e torna a exigência nula (artigo 37 da Lei 8.245/91). A segunda: a caução em dinheiro não pode passar do valor de três meses de aluguel (artigo 38).

Por isso a imoveasy mostra o custo de entrada como uma faixa, e não como um número fechado: a garantia pode custar de zero (fiador) até três aluguéis (caução), e o seguro-fiança tem um custo que depende da seguradora e do seu perfil.

• Caução: dinheiro depositado no início e devolvido no fim do contrato, se não houver débitos; limite de três aluguéis.
• Fiança: uma pessoa (o fiador) se compromete a pagar se você não pagar; normalmente não custa dinheiro, mas exige alguém disposto e com renda ou imóvel.
• Seguro-fiança: você paga uma seguradora para garantir o contrato; o custo é recorrente e varia.
• Cessão de quotas de fundo: um investimento fica vinculado ao contrato como garantia.

O custo de entrada

Antes de receber as chaves, separe dinheiro para a garantia escolhida, para o primeiro aluguel (às vezes proporcional aos dias do primeiro mês), para o seguro contra incêndio, que muitos contratos exigem, e para a mudança em si — frete, ligação de energia e gás, pequenos reparos e itens básicos da casa.

Sem nenhuma garantia no contrato, a lei permite ao proprietário cobrar o aluguel antecipado, até o sexto dia útil do mês que vai vencer. Fora desse caso e da locação por temporada, cobrar aluguel adiantado não é permitido.

O que não deveria estar na sua conta

A lei coloca por conta do proprietário as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo as despesas para conferir a idoneidade do interessado e do fiador. Se aparecer uma “taxa de cadastro” ou “taxa de contrato” cobrada de você, peça a explicação por escrito.

Na imoveasy, a plataforma não cobra comissão sobre o aluguel: quem conduz a negociação e elabora o contrato é o corretor ou a imobiliária responsável pelo anúncio.

Como usar esta conta na sua busca

Defina primeiro o teto mensal — aluguel, condomínio e IPTU somados — e depois o valor que você tem para a entrada. Com os dois números, peça para a Ana procurar imóveis que caibam no teto mensal. Ela mostra os imóveis com o custo informado e avisa quando falta algum dado para fechar a conta.